Come si redige un contratto
( Le note sono in calce ai vari paragrafi )
Premessa – Prima di esaminare le cautele da adottarsi nel redigere i vari tipi di contratto, ci pare utile dare allo studioso qualche nozione sul come si redige un atto scritto.
Lo faremo con riferimento all’atto redatto da un notaio , dato che la scrittura redatta dall’avvocato può utilmente seguirne la falsariga ( salvo l’omissione , peraltro intuitiva , di alcune formalità).
1- L’attività del notaio – La collaborazione dell’avvocato.
Lo studioso non deve immaginare che la formazione di un atto notarile avvenga in un’unica seduta : le parti compaiono davanti al notaio , questi riceve le loro dichiarazioni ( “ Che ha da dichiararmi?” “ Che voglio vendere il mio fondo Corneliano per 100mila euro” “ E lei?” “ Che voglio acquistarlo per cento mila
euro” ) , il notaio scrive nero su bianco , parti e notaio si salutano e…tutto è fatto : questione di un’oretta.
In realtà la redazione di un atto notarile richiede una lunga preparazione : bisogna verificare se chi vuole cedere il diritto ne è veramente titolare ( “Ma Giobatta Parodi è veramente proprietario di quel fondo Corneliano che vuole vendere a Rossi ?” : e il notaio – o un suo collaboratore : il suo praticante, la sua segretaria…- per trovare una risposta a tale domanda fondamentale dovrà andare alla Conservatoria dei registri immobiliari) ; bisogna individuare catastalmente l’immobile oggetto del negozio ( e ciò normalmente imporrà una visita al catasto da parte del notaio , o della parte, o , com’è di solito, di un geometra incaricato dal notaio o dalla parte ) (1) ; bisogna acquisire determinati certificati ( ad esempio, lo Stato fa divieto al notaio di rogare un atto in mancanza del “certificato di destinazione urbanistica” : le parti o il notaio - più spesso le parti – dovranno recarsi dal “Servizio urbanistica” del Comune per acquisire tale certificato ) ; bisogna soprattutto : indagare su quella che è la “comune intenzione delle parti” ; a queste evidenziare i punti che debbono chiarire a scanso di future, giudiziarie controversie ( il “quinto del costruito” – che la impresa costruttrice deve dare alla controparte che le ha dato in permuta i terreni su cui edificare – è al lordo o al netto di quanto l’impresa dovrebbe fare grazioso omaggio al Comune per rabbonirlo e ottenerne la concessione edilizia ?!) ; bisogna anche – perché no?! – suggerire alle parti degli escamotages per sottrarre qualche euro all’avido Fisco.
Solo una volta esaurite tutte queste incombenze ( e scritto e fatto dattiloscrivere l’atto) (2) , il notaio incontrerà le parti in quella seduta solenne in cui darà lettura del suo elaborato e riceverà il loro formale consenso (3).
Orbene quale sarà il ruolo dell’avvocato in tutto questo lavoro ? Non di certo quello del convitato di pietra! L’avvocato potrà legittimamente e validamente dare un aiuto al notaio , anche ( col dovuto tatto!) nell’incombenza più delicata ( e che più gelosamente , e giustamente , i notai si riservano ) (4) : l’indagine sulla volontà delle parti. E’ infatti spesso l’avvocato che contatta il notaio, gli spiega il regolamento degli interessi che le parti vogliono concordare , perfino ( si ripete, con la dovuta diplomazia!) gli suggerisce la formulazione di alcune clausole : cosicché notaio e cliente avranno il loro unico contatto al momento in cui il primo leggerà il rogito e il secondo lo sottoscriverà.
Può capitare che il notaio voglia formulare la “comune intenzione delle parti” in un modo che l’avvocato giudica errato. Proprio in vista di tale eventualità spesso l’avvocato si fa inviare in studio ( prima naturalmente dell’udienza notarile ) il contratto come abbozzato dal notaio. Di modo da poterlo leggere con calma e, se del caso, ottenere ( prima dell’udienza ) le opportune modifiche. Rilevare eventuali errori del notaio ( nella formulazione della volontà contrattuale) e ottenere la loro eliminazione può essere certo fatto anche all’udienza notarile , ma diventa molto più difficile dato che il notaio legge, sì , l’atto , ma molto spesso troppo velocemente perché si possa seguire quel che legge e, la presenza delle parti ( venute all’udienza notarile solo col pensiero di sbrigare la formalità della firma e di così chiudere l’affare ) toglie all’avvocato la più valida arma ( ricattatoria ) per superare l’ostinatezza di un notaio nel rifiutare le sue richieste : “Signor notaio, se non modifica la formulazione, non si firma”.
(1) La parte che per prassi si attiva nelle ricerche utili , per individuare la titolarità e le dimensioni dell’immobile , è quella acquirente.
La parte acquirente di solito si rivolge altresì ad un professionista ( ingegnere, geometra…) perché visiti l’immobile e verifichi : il suo stato di manutenzione ( i pavimenti sono solidi? le mura minacciano di cascare?…) ed eventuali costruzioni abusive ( in quanto fatte senza concessione edilizia o in sua difformità : quel bagnetto? veramente bello ; ma nella planimetria depositata al catasto non risulta : come mai ?!).
(2) Insegna il Caruso ( Il negozio giuridico notarile , Giuffrè, 1947, p. 79 ) che “ In generale si riconosce concordemente, sia per imprescindibili esigenze pratiche e sia in base alle disposizioni di legge, che la redazione ( dell’atto ) possa essere compiuta dal notaio prima che le parti vengano in sua presenza”.
(3) Non sempre il notaio si presenta alla seduta con il rogito completato in ogni sua parte : infatti è tutt’altro che raro che egli non abbia fatto in tempo o non abbia potuto, prima di tale seduta, acquisire alcuni elementi ( certe volte poco rilevanti, come la data di nascita di una delle parti, altre volte fondamentali, come il prezzo). Tali lacune saranno eliminate durante la seduta ( se avrà esito positivo e le parti troveranno l’accordo ).
Ciò non significa necessariamente che il notaio completi materialmente il dattiloscritto prima della sottoscrizione delle parti . Al contrario è prassi assai diffusa che il notaio prenda degli appunti, faccia firmare le parti e, poi, con calma, nei giorni seguenti, faccia ( dalla dattilografa ) integrare il rogito.
(4) Corte di Appello di Firenze, 24 ottobre 1931 8, in “Rolandino” , 374, 1931 ):
“Menoma la propria dignità e compromette il prestigio del ceto colui che si presta a rogare materialmente gli atti che sono di competenza propria del ministero notarile, già predisposti da altre persone”.
3-Le parti di cui si compone l’atto notarile
Ponga ora mente lo studioso all'esempio di “rogito” che abbiamo riportato ( nella sezione “allegati” ) e alle freccette di cui lo abbiamo costellato.
La freccia 1 si appunta sul numero di “cronologico” ( o di “repertorio” ). Che cosa indica questo numero? Indica l'ordine in cui l'atto é stato inserito in un “volume” - idest in un raccoglitore di atti – per esservi custodito nell'archivio del notaio ( ordine rigorosamente cronologico: all'atto rogato alla mattina del 1° dicembre 1990 é stato dato il numero 1303 ? al successivo atto rogato nel pomeriggio va dato il numero 1304) (5).Infatti il notaio non consegna ( salvo casi eccezioanli contemplati dalla legge notarile ) l'originale dell'atto alle parti, ma lo custodisce presso di sé.
Le parti hanno naturalmente, però, diritto ad averne copia autentica (6).
Ciascuna persona ( e a maggiore ragione, la parte ) ha diritto di prendere visione ( di “visurare” ) l'atto nello studio del notaio (7): senza appuntamento, così come ci si recherebbe in un qualsiasi ufficio pubblico : ci si presenta nella segreteria del notaio, si chiede di “visurare” l'atto così e colà, si fa la visura e....si paga quanto stabilisce la tariffa (7).
La freccia 2, indica un'interlinea intesa ad eliminare uno spazio vuoto. Invece le frecce 13 e 12 indicano rispettivamente una interlinea e un postilla, con cui si é operata una correzione.
Come la natura, anche gli “atti” hanno un profondo horror vacui : ogni vuoto nella scritturazione c'é il rischio che sia riempito, dopo....che già é stata apposta dalle parti la sottoscrizione, da chi vuole unilateralmente ( e falsamente ) cambiarne il contenuto. Ecco la ratio dell'interlineatura di cui alla freccia 12. Analoga é la ratio del divieto delle correzioni mediante cancellatura delle parole erronee ( e dell'imposizione della tecnica di cui alle frecce 12 e 13) : una cancellatura può essere fatta in ogni momento, anche dopo la firma delle parti: ammetterne la liceità sarebbe come aprire le porte al dubbio sul contenuto dell'atto.
Le regole a cui ora si é fatto cenno, imposte al notaio dalla legge notarile (8) , sono quindi imposte all'avvocato, che sia chiamato dai suoi clienti a redigere una scrittura privata, dalla necessità di evitare un pernicioso sospetto sulla autenticità della scrittura stessa .
Ogni atto notarile viene formato secondo uno schema, in cui si distinguono ( oltre alla c.d. numerazione, testé presa in esame) varie parti, le cui principali sono date da : 1) l'intestazione ( freccia 3 ), intitolazione ( freccia 4), datazione ( freccia 5 ), comparizione ( freccia 6 ), narrativa o premesse ( freccia 7 ), dispositivo ( freccia 8 ), scritturazione e spazio occupato ( freccia 15 ), firme, sigillo e nota spese ( freccia 16 ).
Nella compilazione di tali parti, i notai, per legge o per consuetudine, seguono alcune regole; a cui é bene che pure l'avvocato si uniformi quando é chiamato dal suo cliente a redigere una “scrittura”.
Pertanto di seguito passeremo in rapida rassegna quelle parti dell'atto notarile che possono trovare posto anche in una scrittura privata (9), giovandoci delle spiegazioni e delle parole di un illustre notaio, C. Falzone (10), e se del caso, facendo seguire alcune nostre osservazioni.
Intestazione - “Ancorché non prescritta dalla legge notarile, non c'é notaio che l'ometta, anzi alcuni indicano anche gli estremi della convenizone, ad esempio: Mutuo ipotecario di L. 50.000 concesso dal Sig. R...A...al Sig. B..D...”.
Datazione - “Essa comprende tanto la data propriamente detta quanto il comune e il luogo in cui l'atto viene ricevuto. La data deve essere espressa in tutte lettere; però é buon sistema far seguire ad essa anche quella in cifre allo scopo di poterla rilevare a colpo d'occhio (...). Quanto al luogo in cui l'atto é stato ricevuto, oltre al Comune, occorre l'indicazione del locus loci ( via e numero civico)”.
Siccome però quest'ultima indicazione ( idest, del locus loci ) mira solo a fornire la certezza che il notaio abbia rispettato i limiti della sua giurisdizione territoriale, l'avvocato può benissimo ometterla negli atti da lui redatti.
Comparizione - “Essa comprende l'indicazione del notaio, delle parti contraenti, dei loro rappresentanti, dei testimoni e dei fidefacienti (….). Le parti vanno indicate col loro nome, cognome, paternità, luogo di nascita, domicilio ( o residenza ) e condizioni (….). Se una delle parti sia comunemente chiamata con nome diverso da quello che figura nello stato civile, ciò verrà specificato dicendo ad esempio: Rossi Antonino detto Gino fu Ercole. Se poi un cognome si possa confondere col nome si indicherà, tra parentesi, quale sia l'uno e quale l'altro: es. Fedele ( cognome ) Nicola ( nome ) fu Mario (11 ). E' opportuno, specialmente nelle gradi città, integrare la residenza delle parti col nome della via e del numero civico della casa in cui esse abitano”.
Dispositivo- “ Le date, le somme e le quantità che formano oggetto dell'atto debbono essere, almeno per la prima volta, indicate in lettere, per esteso”.
“L'indicazione del valore dei beni, il loro corrispettivo in denaro e l'indicazione dei titoli di provenienza, quantunque non richiesti dalla legge notarile o sono voluti da altre leggi ( di registro, catastale, ipotecaria ) o riescono opportuni”.
“ Le cose che formano oggetto dell'atto debbono essere designate in modo preciso e tale che non possano scambiarsi le une con le altre. Se si tratta, poi, di beni immobili, occorre - per quanto possibile – che essi siano individuati con l'indicazione della loro natura ( se terreno o fabbricato e questo se civile o rurale ecc. ), del comune in cui si trovano, delle loro caratteristiche catastali ( ove esistano i catasti ) e dei loro confini”.
“A tale proposito si rammenti che ( per legge ) negli atti pubblici, negli atti giudiziari, e nelle scritture autenticate e contenenti trasferimenti di immobili, questi debbono essere descritti con i dati con cui sono riportati in catasto”.
“I titoli e le scritture che s'inseriscono nell'atto debbono essere indicati sommariamente con la loro natura, la data in cui furono formati e i dati di registrazione, che ci sono e ci debbono essere; questi ultimi si possono omettere se si tratta di atti pubblici”.
Firme - “In fine dell'atto debbono sottoscrivere con nome e cognome, per esteso, le parti, i fidefacienti, l'interprete, i testimoni e da ultimo il notaio che chiude l'atto. Ma,
oltre che in fine, l'atto dovrà essere sottoscritto anche nel margine dei fogli intermedi, come pure vanno sottoscritti, sempre in margine, le scritture e i titoli inseriti nell'atto, eccetto che si tratti di documenti autentici, o pubblici o registrati”.
Nel corso della seduta solenne ( in cui l'atto viene rogato e sottoscritto ) avvengono normalmente due esborsi pecuniari. Uno riguarda il pagamento del prezzo, l'altro il pagamento del notaio.
Per prassi il pagamento del prezzo si colloca dopo la lettura dell'atto e prima dell'apposizione delle firme. Sempre per prassi il mezzo di pagamento é costituito da un assegno circolare.
Dell'avvenuto pagamento naturalmente si dà atto nel rogito stesso.
E veniamo al secondo esborso: é quello che il cliente del notaio ( che di solito é l'acquirente ) fa a favore del notaio stesso. Lo fa con la dovuta discrezione : una volta apposte le firme, una volta che la controparte si é accomiatata, chiede al notaio
“ qual'é il suo dovere”, il notaio prende carta e penna, si sprofonda in calcoli astrusi e dice una cifra ( comprensiva, oltre che del suo onorario, anche di quanto egli deve pagare per imposte varie ) (12 )Il cliente prende il suo bravo blocchetto di assegni e....paga.
Note-
5- “Perché la custodia venga maggiormente garantita il legislatore ha ordinato che gli atti da lui ( scilicet, dal notaio ) ricevuti o presso di lui depositati, siano rilegati in volume per ordine cronologico”; così, Gino Bartolini, Manuale del notaio, Bologna,1957, p 107.
6- E' consuetudine che il notaio, dopo la seduta solenne in cui l'atto viene rogato, di sua iniziativa, senza richiesta delle parti, faccia predisporre una copia autentica dell'atto per ciascuna di esse. Le parti, quindi, lasciato passare qualche giorno dalla stipula dell'atto, si possono recare nella segreteria del notaio e ritirarvi la loro copia ( senza nulla pagare ).
7)- Bartolini Gino ( Manuale del notaio, cit., p.111 ): “Il notaio, finché risiede nel distretto dello stesso consiglio notarile e continua nell'esercizio del notariato, ha egli solo il diritto di permettere l'ispezione e la lettura e di rilasciare copie, gli estratti ed i certificati degli atti da lui ricevuti o presso di lui depositati ( art. 67. L.N. co. 1° ).
Neppure i ricevitori del registro possono rilasciare copie ed estratti degli atti notarili, lo possono invece i conservatori dei registri immobiliari nei casi accennati dall'art. 2673 c.c. Se compete al notaro che ricevette l'atto e che ne custodisce il deposito il diritto esclusivo di rilasciare le copie, é anche vero, però, che egli non può rifiutare la spedizione della copia autentica di un atto, qualunque sia il richiedente ( anche se non fu parte dell'atto, eccetto che si tratti di testamenti speciali , art. 743 c.p.c.)” .
Gli atti che non debbono essere più custoditi dal singolo notaio ( perché ha cessato l'esercizio, ha cambiato distretto....), sono conservati in archivi centrali. Nell'Archivio distrettuale sono conservati gli atti relativi agli ultimi cento anni. Gli atti ancora più antichi vengono conservati nell'Archivio Nazionale.
Il notaio può rifiutarsi verso chiunque alla spedizione delle copie, degli estratti e dei certificati, se non gli vennero ancora pagati interamente pagati gli onorari e rimborsate le spese dovute ( art. 78 L.N. )”. Così Bartolini, Op. cit. , p.111.
8 - La legge notarile fa prescrizione di scrivere gli atti “ in carattere chiaro e distinto, facilmente leggibile, senza lacune e spazi vuoti che non siano interlineati, senza abbreviature, correzioni, alterazioni od addizioni nel corpo dell'atto e senza raschiature ( art. 53, 1° comma, L.N. ). Così Bartolini, Op. cit. , p.85.
L'illustre avverte ancora ( Op. cit. , p. 86 ) che “La cancellazione di una parola o di più parole si deve operare in maniera che esse restino ben leggibili e pertanto si provvederà ad interlinearle; nel tempo stesso si dovrà, con apposita postilla, riportata in fine dell'atto e prima delle sottoscrizioni, far menzione del numero delle parole cancellate trascrivendo la prima e l'ultima di esse”.
9- E infatti non tutte le “parti” dell'atto notarile trovano spazio in una scrittura privata.
10- Da Lui scritte in un pregevole Manuale pratico del notaio, edito nel 1935 a Milano.
12- Tenga presente lo studioso che l'indicazione della paternità oggi, dal legislatore, é stata vietata.
13- Infatti al pagamento dell'INVIM, dell'IRPEF e di tutti gli altri balzelli connessi al rogito, é per legge tenuto il notaio.
3— Le principali forme in cui si esprime il consenso.
Il consenso può essere espresso dalla parte direttamente, da un suo rappresentante volontario, da un suo rappresentante legale, da un coniuge in regime di comunione, di separazione dei beni (…).
Di seguito daremo alcune avvertenze per le principali situazioni che si possono verificare ( lasciandoci guidare dagli insegnamenti espressi in un bel libro “La compravendita” edito da Giuffrè, da un illustre Autore, il notaio Giovanni Santarcangelo).
A-Consenso di un rappresentante volontario.
Nel caso, la procura dovrà rimanere allegata in atto, o in originale o in copia — e, quindi, l’avvocato, dovrà avere l’avvertenza di farla avere al notaio ( solitamente qualche giorno prima dell’udienza).
E’ discutibile se sia obbligatorio allegare all’atto copia del decreto dell’Autorità Giudiziaria che autorizza il contratto. Nel dubbio è chiaramente opportuno allegarlo.
Non occorre invece documentare la rappresentanza dei genitori ( che è in re ipsa, nell’età del rappresentato) né quella del tutore ( la cui qualità già risulta dal registro delle tutele).
C-Consenso del curatore ( che assiste nell'atto il minore emancipato, l'inabilitato).
Anche qui, come nel precedente numero B, basterà allegare all’atto copia del provvedimento autorizzativo ( al negozio). Infatti la qualità di curatore già risulta dal registro delle curatele.
D-Consenso in caso di comunione legale
Di seguito diamo alcune “formule” traendole dal bel libro di Federico Colletti e Giuseppe Cassano, Formulario commentato degli atti notarili inter vivos, edito da Maggioli nel 2012.
“Formula” nel caso di costituzione nell'atto di tutte le parti, compreso il coniuge non acquirente.
“ Tizio vende a Caio, che accetta, la piena proprietà dell'immobile............................
Il signor Caio dà atto che, pur trovandosi egli in regime di comunione legale dei beni con la moglie Caia, il presente bene non costituirà oggetto della comunione ai sensi dell'art. 179 lett. F, essendo stato il prezzo pagato con la somma ricavata dalla vendita da lui fatta a Sempronio del terreno..... di sua proprietà personale per averlo acquistato prima del matrimonio.
La signora Caia conferma che il bene come sopra acquistato dal coniuge Caio é escluso dalla comunione legale per le ragioni sopra esposte”.
“Formula” nel caso in cui intervenga un solo coniuge per rifiuto del consenso dell'altro.
“ Premesso che:
I signori Tizio e Tizia sono coniugati tra di loro, per matrimonio civile contratto in data....;
che tra gli stessi vige il regime di comunione legale dei beni, non avendo i medesimi stipulato alcuna convenzione matrimoniale e non essendo intervenuta alcuna causa di scioglimento della comunione legale;
che in dipendenza di..... si rende necessario nell'interesse della famiglia stipulare un atto di vendita avente ad oggetto l'immobile di cui infra, facente parte della comunione legale dei beni;
che stante il rifiuto del consenso di Tizia il Tribunale di..., su ricorso di Tizio, considerato che l'operazione é necessaria nell'interesse della famiglia, con provvedimento in allegato sub “A”, ha concesso l'autorizzazione alla stipula del presente atto.
Tutto ciò premesso, costituente parte integrale e sostanziale del presente atto, detti comparenti, della cui identità personale io Notaio sono certo, convengono e stipulano quanto segue...............................................................................................” .
E- Consenso espresso da una ditta individuale
Indicare che si agisce "nella qualità di titolare della ditta ecc.ecc.” non è certamente necessario, ma può essere opportuno o almeno giustificato, tenendo presente che il patrimonio della ditta, almeno da un punto di vista fiscale, è soggetto a un regime particolare rispetto agli altri beni del suo titolare ( infatti i beni dell’impresa, essendo acquistati in regime IVA, dovranno essere rivenduti nello stesso regime e il loro acquisto e la loro vendita può determinare una plus valenza o una minusvalenza rilevante per il reddito dell’impresa).
A parte ciò, tutti gli adempimenti andranno fatti in relazione alla persona fisica dell’imprenditore ( e non in relazione alla ditta); e cosi nella richiesta di registrazione e nella nota di trascrizione si indicherà nome e cognome dell’imprenditore ( e non della ditta).
4 - Descrizione dell’immobile oggetto di un contratto .
E’ intuitiva l’importanza che, in un negozio avente ad oggetto un immobile ( esempio classico ne é una compravendita), riveste una descrizione di questo tale da dar la sicurezza che in futuro non possano sorgere tra le parti ( o tra le parti e i terzi) controversie sulla sua identità.
Per raggiungere tale sicurezza i notai procedono alla descrizione de1l’immobile facendo riferimento:
- sia ai dati catastali ;
- sia ai confini;
- sia anche, se possibile , ad altri elementi , come la via e il numero civico.
Ecco come viene descritto lo “oggetto” di una compravendita , in un esempio portato dal Notaio Santarcangelo nel libro già citato, p.9.
“ Oggetto (della compravendita): la piena proprietà dei seguenti immobili:
A) fabbricato – porzioni dello stabile sito in Milano, in via D n.4, e precisamente l'appartamentino al piano secondo della scala A, distinto col numero interno 12, composto di due locali ed accessori tutti,avente ingresso dalla porta a destra salendo le scale, con annesso vano di cantina al piano cantinato;
nel N.C.E.U del Comune di Milano alla partita 14678998, in ditta del venditore, foglio 664, particella 820, sub 150, via Del Venditore n.4, piano 3-S1, scala A, int.12, categoria A/3, classe 3, vani 4, RCL. 950.000;
confini dell'appartamento: appartamento interno 11 della scala A, cortile, appartamento interno 18 della scala B, via Del Venditore;
confini della cantina: cantina interno 11, cantina interno 29 e cortile;
B) terreno – fondo rustico in agro di Milano alla partita 1786679, in ditta del venditore, foglio 898, particella 1020, ha 1.13.27, natura seminativo, classe 2, R.D.L. 123,456 e R.A.L. 98.765
confinante copn particella 1021, strada comunale, altra proprietà del compratore”.
5 -Prezzo pagato con mutuo, con accollo di mutuo, a rate, in valuta estera o con riferimento all’ISTAT.
Di seguito esamineremo le situazioni ( più frequenti nella pratica) che possono presentarsi in riguardo al pagamento del prezzo.
P1 – Prezzo pagato con mutuo da stipulare dopo la vendita –
In tal caso , contratto di compravendita e contratto di mutuo, si redigono contestualmente ( di solito nella sede dell’Istituto mutuante ).
Prima viene stipulata la compravendita, che fa dell’attuale acquirente-futuro mutuatario il proprietario dell’immobile ; poi, si stipula il mutuo (tra compratore e banca ) – mutuo che sarà garantito da ipoteca accesa sull’immobile ( appena acquistato dal mutuatario ). A conclusione dell’operazione il funzionario della banca consegna un assegno circolare al venditore ( che naturalmente, fatta la compravendita, non si è mosso dalla sala destinata alla stesura dei due contratti aspettando appunto…il pagamento del prezzo).
Non è raro che la banca voglia trattenere in pegno la somma mutuata fino all’accertamento che l’immobile non è soggetto a vincoli o pesi pregiudizievoli all’ipoteca. In tale ipotesi il compratore conferisce alla banca mandato irrevocabile di corrispondere ( ad accertamento avvenuto ) al venditore la somma ancora spettatigli per prezzo.
Ecco la formula per un mutuo da accendersi dopo la vendita ( formula tratta come le seguenti dal libro del notaio Santarcangelo , La compravendita, già citato )
“ Prezzo – Le parti dichiarano che il prezzo di vendita é stato convenuto a corpo, in complessive lire tot, il cui pagamento é regolato come segue:
- lire tot x la parte venditrice dichiara di averle già ricevute dalla parte acquirente, alla quale rilascia corrispondente quietanza;
-lire tot y saranno pagate col netto ricavo del mutuo che la parte acquirente stipulerà in data odierna con mio rogito immediatamente successivo a questo.
Del pagamento dell'intero prezzo la parte venditrice rilascia sin da ora quietanza a saldo, salvo il buon fine del mutuo in parola”
P2 Prezzo pagato con mutuo contratto prima della vendita.
In tale caso l’istituto mutuante ovviamente non rinuncerà a una garanzia per il mutuo che consente a concedere ; e tale garanzia sarà sempre data da un’ipoteca sull’immobile ( messo in vendita ) – ipoteca che però verrà costituita ( non dal compratore, ma ) dal venditore ( nella veste di terzo datore di ipoteca ).L’Istituto, controllata la regolarità della garanzia e l’assenza di diritti pregiudizievoli all’ipoteca, stipulerà il contratto di mutuo ; successivamente ( ma di solito subito dopo il contratto di mutuo ) si stipulerà la compravendita : il compratore pagherà il prezzo con la somma ricevuta in mutuo ( e naturalmente sopporterà il peso dell’ipoteca prima concessa dal suo dante causa ). Lo studioso vedrà fotografata tale situazione piuttosto bene nella formula che segue.
“Prezzo -Le parti dichiarano che il prezzo di vendita é stato convenuto a corpo, in complessive lire tot, somma che viene pagata col netto ricavo del mutuo erogato in data odierna, con mio rogito immediatamente successivo a questo.
Del pagamento del prezzo la parte venditrice rilascia ampia, finale, liberatoria quietanza a saldo.
Rinunzia ipoteca legale- Così regolato il prezzo di vendita, la parte venditrice rinuncia ad ogni diritto di ipoteca legale.
Garanzie. La parte venditrice garantisce che quanto venduto é libero da pesi, vincoli, ipoteche e diritti di terzi in genere ad eccezione dell'ipoteca iscritta a ( indicazione della Conservatoria) in data ( indicazione della data) ai numeri ( indicazione dei numeri ) a garanzia del mutuo di cui sopra”
P3 Prezzo pagato con accollo di mutuo.
Nel caso di immobile ipotecato , nessun compratore è così sciocco da pagare il prezzo ( o almeno tutto il prezzo ) al venditore fidando che questi poi utilizzerà la somma ricevuta per cancellare l’ipoteca : più prudente per il compratore trattenersi parte del prezzo e provvedere direttamente a liberare l’immobile pagando il creditore ipotecario. Il meccanismo che consente ciò risulta dalla formula che segue.
“ Prezzo. Le parti dichiarano che il prezzo di vendita é stato convenuto a corpo, in complessive lire tot, il cui pagamento é regolato come segue:
- quanto a lire ( indicare quota contanti ) la parte venditrice dichiara di averle già ricevute dalla parte acquirente, alla quale rilascia corrispondente quietanza;
quanto a lire ( indicare quota accollo ) la parte acquirente si accolla il pagamento della corrispondente quota residua del mutuo fondiario numero ( indicare numero) , di originarie lire ( indicare importo originario), concesso da ( indicare istituto mutuante) con ( indicare i contratti condizionato e definitivo), mutuo garantito da ipoteca iscritta a ( indicare Conservatoria) in data ( indicare data ipoteca ), ai nn. ( indicare numeri)
In merito al detto accollo la parte acquirente:
- dichiara di subentrare e surrogarsi alla parte venditrice, relativamente e nei limiti della quota accollata, in ogni diritto, obbligazione e rapporto con l'istituto mutuante, nonché di accettare senza riserve od eccezioni tutte le clausole e condizioni che regolano il rapporto di mutuo, di cui dichiara di essere edotta;
-si obbliga in particolare al puntuale pagamento delle residue rate di ammortamento con pagamento ( indicare periodicità ), a partire dal pagamento che dovrà essere effettuato il ( indicare data prossima rata),
elegge domicilio speciale ai sensi di legge e del detto contratto di mutuo”
P4 Pagamento rateizzato
La parte creditrice può consentire a una rateizzazione del pagamento. Nel caso può utilizzare la formula che segue.
“ Prezzo. Le parti dichiarano che il prezzo di vendita é stato convenuto a corpo in complessive lire tot, il cui pagamento é regolato come segue:
- lire ( indicare quota contanti) la parte venditrice dichiara di averle già ricevute dalla parte acquirente, alla quale rilascia corrispondente quietanza;
- lire ( indicare quota dilazionata) verranno pagate, senza interessi, in numero ( indicare numero ) rate mensili ciascuna dell'importo di lire ( indicare importo rata ) , con scadenza il giorno ( indicare giorno scadenza ) di ogni mese a partire dal ( indicare prima scadenza)”.
P5 Prezzo espresso con riferimento a moneta estera.
Nel caso di pagamento da effettuarsi con moneta il cui potere d’acquisto è esposto a forti oscillazioni , le parti possono voler ancorare il prezzo a una moneta reputata più stabile o all’ISTAT .
Il notaio Santarcangelo ( la nostra sapiente guida in subiecta materia ) ci avverte che nel caso di clausola monetaria l’ammontare del prezzo “ non è determinato, ma è determinabile ( per cui ) occorre indicare un valore provvisorio sul quale eseguire la tassazione dell’atto, salvo poi effettuare la denunzia una volta determinato il prezzo definitivo, allo scopo di effettuare i conguagli” (13). Chiariscono meglio il discorso le seguenti due formule.
“Prezzo. Le parti dichiarano che il prezzo di vendita, da pagare in unica soluzione e senza interessi al 31 dicembre 2000, é determinato in lire 200.000.000, corrispondenti a dollari......al cambio odierno, da ricalcolare con riferimento al cambio lire italiana-dollaro alla data del pagamento.
“ Prezzo. Il prezzo di vendita é convenuto in lire.....da corrispondere in unica soluzione entro tre anni dall'atto, aggiornato in misura pari alla variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'arco di tempo”
P6 Prezzo pagato con rilascio di cambiali.
E' opportuno, nell’ipotesi, specificare che le cambiali sono rilasciate non pro soluto ma pro solvendo, così come si dice nella pratica. Infatti se fossero rilasciate pro soluto il compratore , anche se poi non le onorerà, non potrà essere considerato inadempiente al contratto ( con la conseguenza che di tale contratto il creditore non potrà ottenere la risoluzione ecc.ecc.). Nell'ipotesi la formula da usare potrebbe essere la seguente.
“ - quanto a lire 48.000.000 ( quarantottomilioni ) verranno pagate , senza interessi, in numero 48 ( quarantotto ) rate mensili ciascuna dell'importo di lire 1.000.000 ( un milione ) con scadenza il primo giorno di ogni mese a partire dal 1° gennaio 1999.
A maggior garanzia della parte di prezzo dilazionata, ma senza che ciò costituisca novazione dell'originaria obbligazione, la parte acquirente rilascia alla parte venditrice effetti cambiari di importo e scadenze corrispondenti alle rate”.
P7 Prezzo da pagarsi in un termine posto a favore del debitore.
L’indicazione di un termine ultimo di pagamento è opportuno per evitare di essere costretti a rivolgersi all’A.G. ( ai sensi dell’art. 1183 cod. civ.) per la fissazione del termine. A tal fine potrebbe utilizzarsi la seguente formula.
“ Prezzo. Le parti dichiarano che il prezzo di vendita é convenuto in lire....da pagarsi in unica soluzione e senza interessi nel più breve tempo possibile e comunque entro e non oltre il ( indicare la data ultima di pagamento)”.
P8 Prezzo da pagarsi in un termine posto a favore del creditore.
La fissazione di una data ultima per il pagamento anche qui, come sub P7 , è opportuna per evitare di essere costretti poi a rivolgersi ( ai sensi dell’ar.1183.) all.A.G. Di seguito la formula ad hoc.
“ Prezzo. Le parti dichiarano che il prezzo di vendita é convenuto in lire...da pagarsi in unica soluzione e senza interessi a richiesta del venditore e comunque entro e non oltre il ( indicare la data ultima di pagamento) “.
( 13) Si badi che nel caso di clausola ISTAT , anche se l’ammontare del prezzo può col tempo variare ( al momento della stipula era 50, al momento del pagamento è 100) non occorre provvedere a conguagli sulle imposte pagate. Infatti è vero che l’ammontare del prezzo può anche raddoppiarsi, diventare 100 mentre prima era 50, ma ciò nulla toglie alla giustezza dell’imposta pagata al momento della stipula dato che il sacrificio in termini di capacità di acquisto subito dalla parte al momento della stipula pagando d’imposta metti 5 è uguale al sacrificio che subirebbe dando al Fisco 10 al momento del pagamento ( del prezzo),
6- Il notaio longa manus del Fisco ?
L’art. 2657 C.C. stabilisce che “ la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”.
Ciò fa sì che l’atto notarile diventi un passaggio obbligato per le parti che vogliono dare sicurezza ai loro diritti e consente allo Stato di aspettarle al varco ( dell’udienza notarile ) per estorcere loro tutte quelle informazioni utili a combattere l’evasione fiscale.
Ma qui lasciamo la parola al notaio Rossi che nel suo bel libro ( La casa, edito da Giuffrè) così ci spiega (p.280ss): “ Il legislatore ha sempre di più ampliato nel tempo il contenuto ( dell’atto notarile ) , fino a farlo diventare oggi , una vera e propria banca dati a disposizione della Pubblica Amministrazione. In particolare nell’atto notarile devono essere indicati : a) il codice fiscale se il contraente è una persona fisica o la partita IVA se il contraente è una ditta individuale o un società , al fine di
“ schedare” i contraenti, verificarne la capacità contributiva e le relative dichiarazioni dei redditi ; b) alcune dichiarazioni obbligatorie ai fini fiscali come il valore e il grado di parentela; c) la precisa identificazione catastale del bene con partita, foglio mappale, categoria, classe, consistenza e rendita catastale, elemento quest’ultimo determinante per la tassazione dell’atto, per il pagamento dell’ICI e per l’inserimento dell’immobile nella dichiarazione dei redditi. Questo al fine di far uscire allo scoperto anche gli immobili mai prima dichiarati o accatastati, attribuirne o rilevarne la rendita catastale e incrociare i dati così rilevati , avendo come base il codice fiscale o la partita IVA , con quelli della dichiarazione ICI o della dichiarazione dei redditi; d) la dichiarazione del venditore circa al regolarità dell’immobile in base alla normativa urbanistica, al fine di verificare l’eventuale esistenza di concessioni edilizie, della concessione edilizia in sanatoria nel caso di abusi e, quindi , la commerciabilità al fine di impedire che possano formare oggetto di atti notarili immobili abusivi; e) la dichiarazione da parte del venditore circa l’avvenuto inserimento dell’immobile nell’ultima dichiarazione dei redditi e, nel caso in cui ciò non sia avvenuto, l’indicazione dei motivi. Questo al fine di consentire all’Ufficio Imposte competente , cui il notaio deve inviare copia dell’atto di effettuare gli accertamenti di competenza e stanare gli evasori fiscali;f) il titolo di provenienza, che consiste generalmente in un atto notarile o in una denuncia di successione di cui devono essere indicati in atto gli estremi completi al fine di poter verificare, sempre a mezzo del codice fiscale o della partita IVA , l’avvenuto pagamento delle imposte di registro o delle imposte di successione; g) il prezzo pagato che, per non avere accertamenti, deve essere almeno pari alla rendita catastale moltiplicata per centocinque. Pur derivandone, il più delle volte, importi inferiori a quelli effettivamente pagati , l’indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento , sono pur sempre indici di categoria contributiva comparabile con i dati risultanti dalla dichiarazione dei redditi”.
7- Gli adempimenti susseguenti alla redazione dell’atto pubblico
Il compito del notaio raramente termina con la redazione dell’atto. Anzi, nel caso dell’atto più comune e importante, la compravendita, il notaio dopo la sua redazione deve provvedere, tra altri minori incombenti, ai tre seguenti ( di fondamentale importanza) : la registrazione, la trascrizione, la voltura.
Fortunatamente per il notaio ( dato che ciò viene anche per lui a rappresentare una semplificazione e una economia del lavoro ) tutti e tre gli incombenti possono essere espletati utilizzando le più moderne tecnologie le quali richiedono all’utente solo la ( attenta!) compilazione di moduli già predisposti dall’Ufficio.
Dare un’occhiata a tali moduli può essere utile anche per noi avvocati ( dato che anche noi dobbiamo confrontarci con la loro compilazione, ad esempio quando facciamo un pignoramento immobiliare ):
Modulo di richiesta della registrazione : lo studioso lo trova riprodotto nella sezione “allegati”
Come può vedere il modulo è suddiviso in più riquadri. La compilazione dei riquadri A e B non presenta nessuna difficoltà : solo pretende l’avvertenza, per quel che riguarda il quadro B, di procurarsi prima , di accingersi a compilarlo, il codice fiscale e le esatte generalità e date di nascita di tutte le parti.
La compilazione del riquadro C può mettere invece a dura prova la pazienza e la perspicacia di chi per la prima volta ne fa la conoscenza. Ad esempio, che cosa può mai essere il “ codice negozio” indicato dalla freccia 1 ? E’ un numero ( e fin qui la risposta è facile e prevedibile ). Si, ma ciascuno dei suoi elementi ( ciascuna delle cifre che lo compongono) a che cosa si riferisce ? Qui la risposta si fa più difficile e richiede la attenta lettura di una tabella esplicativa che si trova ( o dovrebbe trovarsi ) nell’ufficio del registro. Da tale lettura ( attenta ) si ha al risposta : ogni cifra di cui si compone il “codice” serve ad indicare un elemento caratterizzante il negozio : ad esempio la cifra 1 indica che il negozio è una compravendita ( e infatti la tabella attribuisce ad ogni tipo di negozio un particolare numero e alla compravendita attribuisce appunto il numero 1) la seconda cifra ( che nell’esempio è il due ) indica il diritto trasferito ( nell’esempio, la piena proprietà, dato che la tabella attribuisce alla piena proprietà il numero due) e così via.
Ma le difficoltà della compilazione del terzo riquadro non terminano con la decifrazione del codice negozio : come va riempita la casella “valore” ( guardi lo studioso dove si appunta la freccia 2) ? Risposta ( che può dare solo l’esperienza ): va riempita con la “ base imponibile” ( la quale a sua volta è data dal risultato della moltiplicazione della rendita per 105). E ancora ( altro busillis) : a che si riferiscono i numeri misteriosi che si trovano sotto la colonna “ dante causa” e sotto la colonna
“ avente causa”? Risposta ( che qui al vero può essere suggerita dalla semplice intuizione ) : si riferiscono ai numeri indicati nel precedente riquadro B e servono quindi a identificare senza possibilità di equivoco i danti causa e gli aventi causa.
E sul modulo “richiesta di registrazione” ci sembra di aver detto quanto basti…a far comprendere allo studioso il tipo di problemi e di tranelli che la compilazione dei moduli forniti dall’Ufficio ( non solo quelli occorrenti per la registrazione, ma anche quelli occorrenti per la trascrizione e la voltura ) può presentare. A questo punto possiamo dare qualche cenno sul modulo che occorre compilare per operare la trascrizione.
Lo studioso lo vede riprodotto nella sezione “Allegati”.
Esso chiaramente si riferisce a quella nota che l’art. 2659 C.C. vuole sia presentata al Conservatore dei registri immobiliari, corredata da tutte quelle indicazioni che lo stesso art. 2659 si preoccupa di dare ( e che a questo punto lo studioso farà bene a rileggersi ). Con la meccanizzazione delle conservatorie è sorto l’obbligo di presentare la nota ( meglio, le note, dato che sono due ) su supporto magnetico. In pratica chi deve effettuare una trascrizione si procura ( recandosi alla conservatoria ) l’apposito programma informatico elaborato dal Ministero delle Finanze , utilizzando tale programma compila la nota, compilatala la trasferisce su dischetto e ne fa una stampa di controllo, consegna all’ufficio dischetto con la relativa stampa. A sua volta l’Ufficio acquisisce la nota contenuta sul dischetto e stampa e restituisce uno degli originali del duplo. E con ciò la formalità della trascrizione è adempiuta.
Parliamo ora della voltura : essa è l’operazione necessaria perché in catasto gli immobili siano intestati alla nuova “ditta” ( con il termine “ditta” dovendosi intendere tutti i soggetti – società, persone giuridiche , persone fisiche – che risultano al catasto titolari di diritti ) : l’immobile A è stato venduto ( o lasciato in eredità…) da Bianchi a Rossi : occorre far sì che al catasto suo proprietario , non risulti più Bianchi , ma Rossi.
Tale operazione , prima piuttosto complicata, oggi si riduce all’apposizione di una barra in una casella ad hoc al momento di compilare la nota di trascrizione e poi….al resto ci penserà il catasto.